よくある不動産の質問 住まいる東北


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Q&A

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ご売却時の疑問

Q01. 売るか貸すかで迷っています。どちらがお得ですか?
fu

売却、賃貸それぞれメリット、デメリットあります。
そのまま所有していても維持管理費・固定資産税等の負担や、空家の場合は火災・不法占有・不法投棄等防犯上の不安がついてまわります。
私どもはお客様それぞれの事情を考慮し、物件調査のうえで最適な判断材料をご提示いたします。

Q02. 売却時にかかる費用は?
fu

仲介手数料(売却が成立した場合に必要)、売買契約書印紙代、抵当権抹消登記の費用(住宅ローン返済中の物件に必要)、譲渡所得税(国税庁ホームページ参照)、測量費(境界の位置が不明な時に必要)、解体費用(古家があり更地渡しの契約をした場合には現物解体の費用)が必要になります。

Q03. 売却する際に必要な書類は?
fu

登記名義人の身分証明証、登記済権利証ないし不動産識別情報、実印、住民票、印鑑証明書等が必要になります。

Q04. 査定をお願いしたら必ず売り出ししなければなりませんか?
fu

いいえ、そのようなことはいっさいございませんのでご安心ください。
売る、売らないはお客様の判断ですので、将来のためのご参考にしていただくだけでも結構です。

Q05. 査定をお願いしたいのですが、事前に準備するものはありますか?
fu

一般的に分譲購入時のパンフレット、土地の測量図面や建物図面、登記済権利証ないし不動産識別情報(所有確認のため)、固定資産税納税通知書など。
マンションの場合は上記以外に管理規約・使用細則、直近の管理組合総会議事録などをお見せいただくとスムーズに査定が可能です。

Q06. 査定はどのようにするのですか?
fu

査定には大体の取引相場が知りたい場合は机上での簡易査定と実際に売却を依頼する前提での査定(内覧要)があります。
どちらも査定書作成しご報告させていただきます。もちろん無料で承ります。※一部お受けできない地域がございます。

Q07. 売出価格はどうやって決めるの?
fu

当社が提示する「査定価格」と「売出価格」を参考にして、売主様が決めるケースが一般的です。
「売却希望価格」と差がある場合は、当社担当と十分にお打ち合わせください。

Q08. 相続した他県の不動産を売却したいが、遠方でも取り扱ってもらえますか?
fu

はい、大丈夫です。お住まいが東北6県内であれば、居住地の当社担当が窓口となってお手伝いさせていただきます。
「住まいる東北」は東北6県にそれぞれ不動産のスペシャリストを配置しております。各県ごと連携がある点も当方の強みの1つです。
また東北以外のエリアもミサワの不動産ネットワークでカバーが可能ですので、安心してお任せください。

Q09. 売却を依頼したら媒介契約が必要と言われました。どういう契約でしょうか?
fu

不動産業者に売却・購入の仲介を依頼する場合は、必ず媒介契約を結びます。
媒介契約は宅地建物取引業法によって定められている行為で、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、いずれかを売主様が選択することができます。
媒介契約の締結によって依頼主と不動産業者の売買仲介の依頼関係が明確化され、お互いに権利や義務が発生します。
また宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく一定の契約内容を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。

Q10. 近所に知られたくないので、広告なしでも売却可能ですか?
fu

可能です。売主様の事情に合わせて、広告媒体を検討いたします。
インターネット広告は目的があって見る方が大多数なので、このような場合の選択肢のひとつです。
但し、限られた販売条件となりますので、通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要することもございます。

Q11. 折込広告やインターネットへの掲載など広告の実費負担はありますか?
fu

ありません。当社で負担しています。

Q12. 新築してからほとんどリフォームしていませんが、売却する際必要でしょうか?
fu

一般的には、リフォームは必要ありません。
ただし、ご案内時の印象を良くすることで、早期の売却が実現することもあります。
当社関連会社でお見積りも可能ですので、ご相談ください。
なおエアコン・照明器具等の付帯設備に関しては、売買契約時に「付帯設備表」を買主様に確認いただき、協議により現状のまま引き渡すか、撤去するか決めることになります。

Q13. 買主さんはいつ見にこられますか?
fu

買主様の内覧希望の時間を売主様にあらかじめご連絡し、ご都合あえば不動産会社の担当者と一緒にお伺いします。

Q14. いい住み替え先が見つかりました。早期現金化したいのですが、不動産の買取制度はありますか?
fu

ございます。以下のような方にご検討いただければと思います。
1.住替え先が決まっているが売却がなかなか決まらない方
2.遺産分割、離婚、支払困難などの諸事情により即時現金化する必要がある方
3.ご近所に知られず売却をしたい方
など。
なお買主は当社(不動産業者)なので、売買時の仲介手数料はかからず、また売却後の面倒なアフターフォローや瑕疵担保責任が免責されます。
詳しくは当社担当にご相談ください。

ご購入時の疑問

Q15. 自己資金が少ないのですが、購入時にかかる費用は?
fu

最低準備したい自己資金として、契約時に手付金と諸費用として仲介手数料半金(売買が成立した場合に必要)、売買契約書印紙代。引渡時に売買残代金と諸費用として仲介手数料残金、固定資産税等の精算金、登記費用(登録免許税含)がかかります。
またローンを利用する場合の事務手数料、保証料、保険料など。諸費用は一般的に売買代金の6%~10%ほどかかりますので、予め準備が必要です。
ほかにも引越し代等も見込んでおいたほうがよいでしょう。
なお住宅ローンは物件価格の80%?90%程度が融資額の上限ですが、金融機関によっては、100%のローンや諸費用ローン等の利用ができる場合もあります。
お気軽に当社担当までご相談ください。

Q16. 仲介物件の契約時にかかる手付金はどの程度必要ですか?
fu

通常手付金は売買価格の10%を売主様に支払うケースが多いです。
手付金を少額にすることは可能ですが、手付金を放棄することにより無条件で契約を解除することができるという性格上、安易な契約の解除ができないよう、売主様、買主様の双方にとって、少額の手付金は望ましくありません。

Q17. 中古住宅の場合、リフォーム費用は売主・買主どちらの負担でしょうか?
fu

中古住宅の売買は現況引渡しのケースがほとんどです。
つまりリフォームは買主様のご負担となります。

Q18. 中古物件を内覧する際のチェックポイントがあれば教えてください。
fu

一戸建ての場合は付帯する設備(居室の照明やウォシュレット、庭木など)の有無や雨漏れや白ありの被害等が過去にあったか、破損の有無や汚れの程度を実際に目で確認するのが大切です。
また町内会活動やお隣近所のことなど、気になったことはその場で聞くと、後のトラブルが少なくてすみます。
マンションの場合は管理形態、特に管理会社がどうか重要です。管理人が巡回、日勤、常勤なのかも聞くといいでしょう。
また長期修繕計画を見据えた修繕積立を行っていないマンションは、将来、積立金不足により修繕積立金の値上げや急な負担金が発生するおそれがあります。

Q19. 価格等の条件調整は可能ですか?
fu

最終的に売主様の合意があれば可能です。価格交渉は購入意志がある旨を口頭ではなく、購入申込書(買付証明書)に希望価格を記載して行うことになります。
当社担当が買主様、売主様の間で諸条件の調整をさせていただきます。

Q20. 購入申込みをしたいのですが、住宅ローンが借りられるか不安です。
fu

金融機関では住宅ローンの事前相談を受け付けております。購入を希望する物件の資料などを持参して窓口でご相談することとなります。
金融機関によってさまざまな住宅ローンの商品があり、貸付基準や金利も異なります。一行でよい返事がいただけなくても他行で借りられたケースもございますので、当社担当にご相談ください。

Q21. 住宅ローン貸付の事前承認が出ましたが、ローンの本審査は売買契約後、ローン本申込後と聞きました。万一契約後にローンが借りられなくなったら手付金戻らないのでしょうか?
fu

売買契約を結んだものの、いくつかの金融機関に相談しても住宅ローンが借りられなくなった場合は、契約自体を白紙撤回することができ、手付金も返還されます。これを一般的に「ローン条項」と呼んでいますが、解除期限が定められていますためご注意ください。

Q22. 中古の一戸建てを購入したのですが、引渡し後に雨漏りなどがあった場合、売主に対して補修費などを請求することができますか?
fu

通常このような状態に対処するため、売買契約書には「瑕疵担保責任」の条項がございます。一般的に引渡し後一定期間内(引渡しから2?3ヶ月間)に「雨漏り」「シロアリの害」「構造上主要な部位の木部の腐食」「給排水設備の故障」などが発見された場合、売主の責任において補修することになっています。
なお築年数がある程度経過していて、瑕疵があることが予測されることから、契約によって売主の瑕疵担保責任が免除されている場合も少なくありません。この場合、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。ただし売主が宅地建物取引業者の場合は、宅建業法で「最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければならない」ものとされております。